很多事情看起来很美，但做起来很难。国家队下场收房这事也一样，消息刚公布时，大家热血沸腾，摩拳擦掌，准备大干一场。可实际操作起来，面临的困难很多。
缺钱、收购标准苛刻
收房进度远低于预期
6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议（以下简称「视频会议」）。会上，住建部明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作……
这次会议距离中央明确表态支持收购存量商品房仅一个多月。足见高层对这件事情是多么的重视。
5月17日，国家支持收购存量商品房的消息传出后，一些劲爆的段子就在网上流传，甚至有人担忧，这会不会造成新的灰色空间和腐败问题。
然而，事实上，是这些人想多了。地方「下场收房」的动作确实在不断传出，但从整体上来看进展远没有之前预期的那么快。
我们之前在文章中多次指出，国家支持收购存量住房早已有之。早在去年1月份，央行就推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划。计划在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市试点。
比如，青岛建融投资置业有限公司是青岛市两家试点经营主体之一，获得了银行12.4亿元贷款支持，用于收购1032套存量商品房作为租赁住房。
不过，整体上，各地收储进展缓慢。央行数据显示，截至2024年3月末，1000亿元的租赁住房贷款支持计划实际只投放了20亿元。据中国房地产报报道，一位参与收储的地方国资平台负责人表示，收购商品房进展缓慢的主要原因，一是没钱，二是对拟收购商品房标准苛刻，定地段、定户型、定单价（价格太低被收企业不同意）、定建面、定规模、定被收购企业，每一项都担心今后审计过不了关、国有资产流失。
这从最近各地公布的收房条件，也可以窥见一斑。比如，广东省惠州市发布的《惠州市住房和城乡建设局关于征集商品房用作保障性住房的公告》明确，由政府选定的专业化国有企业以合理价格收购在惠州市行政区域征集已建成未出售的商品房，需满足资产负债和法律关系清晰、已取得竣工验收备案证明、单套面积在120平方米以下、房源权属清晰可交易、房源所属项目周边交通等配套设施完善且满足一定车位配比，其中将优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目等条件；杭州市临安区明确，要收购一批商品房用作公租房，并提出要满足整栋收购、需配备一定比例车位、须是现房或一年内具备交付条件的期房等条件……
而且，目前已经出台收购存量房定价规则的城市，只是少数。想让地方动起来，还需要更多的支持。
收房子难，运营更难
相比新建保障房，政府收储模式周期较短，有利于缓解房企流动性风险，促进住房资源合理高效利用。「去库存」的大背景下，「以购代建」模式还能落实「消化存量房产」和「优化增量住房」，为保交房工作提供新的支持。
6月20日的视频会议，是对5月17日表态的再推动。未来，相关的政策支持力度还有望继续增大。下一步收购存量商品房用作保障房在全国铺开的速度，将加快。
不过，对于负责具体落实的地方国企来说。选择收购标的、定价难，但存量房收储之后的运营，挑战也不小。
早在六七年前，市场化的长租公寓蓬勃发展，一些运营商为了快速做大规模，采用「高收低出」的方式扩张，试图用互联网玩法做大估值，最后不仅没有规模效应，还变成「规模不经济」，很快暴雷。
即便以正常价格收房，住房租赁的规模效应也不明显，因为每多做一套房子的生意，就要多收一套房，搞一遍装修，并配对应的管家。简单的说，生意做大一倍，成本基本也要增大一倍，稍微跑冒滴漏一点，成本放大可能还不止一倍。
这样的模式下，一批高度市场化的企业都败下阵来。对地方国企，特别是市场化程度不太高的城投公司（城投企业是保障房建设运营的重要主体），是非常大的挑战。因为城投公司长期以来最擅长的是投资建设，而不是运营。
我们注意到，最近，一些地方政府为了落实收房和以旧换新之后的运营，专门组建了运营公司。专业的人干专业的事，这比之前大杂烩的状态，是一个进步。
一城投公司员工告诉小明，目前他们正在到处对标学习优秀同行。
比如，合肥安居集团打造了有较高知名度的「承寓」品牌，培育了一支超200人规模的专业租赁管理与运营团队，累计服务超3万名租客，客户满意度超98%。
再比如，近年来，西部某城投旗下公司所属的租赁住房品牌建设也取得长足发展。公司运营管理保租房项目平均入住率达92%，达到国内一线城市水平。通过智慧租赁运营平台，其打造了「一体化、数字化、智能化、平台化」线上管理体系，大大提升了管理服务效能，使公寓运营人房比达1：139，远超国内头部企业人房比1：100。2023年公司人才住房管理房源较上一年度同比增长39%，利润总额较上一年度同比增长148.89%。点击了解，数智保障房
除了做好房屋出租，便利租客，提高出租率。还有一块，过去经常被忽略，那就是保障房商业业态的经营。在盘活存量资产被提到全新高度的当下，必须重视。
今年初，贵阳住投公司就组建成立资产运营工作专班，立足保障房商业业态，全力开展招商工作，多措并举，加大招租力度，创新招商方式，不仅持续通过线上、线下方式发布招租信息，加大物业资产信息及招商宣传，还密切对接属地政府，通过企业与政府招商相结合，力争盘活公司剩余存量资产。
按照计划，「十四五」期间全国计划筹建保障性租赁住房870万套。其中，2021、2022年全国分别筹建94万套、236万套，2023年筹建204万套。目前来看，2024-2025年保障性租赁住房的筹建计划还剩余336万套。
以旧换新，优点明显
短期是国企的主战场
相比直接收购存量房，然后做成保障房。目前，城投公司等地方国企更青睐以旧换新——旧房子稍微改造之后变成保障房，可以完成筹集保障房的任务，又能帮助自身新建商品房的去化。
这种模式相当于「以房易房」，交易简单，成交周期也短，是目前最受购房者欢迎的一种模式。
由于旧房一般只能抵扣新房5-7成的价格。这是一种很不错的多赢模式。据不完全统计，目前已经有近百个城市在鼓励一二手联动的「以旧换新」模式。
当然，这个模式也不是没有缺陷。如果收房的国企，本身就有保租房业务，可以将「以旧换新」和原有保租房业务进行打通，大大加快从「收」到「租」的进度。然而，分散式房源的持续运营管理，是一个很大的难点。数字化是少不了的，否则运营成本将会难以想象的高。
就目前来看，开展「以旧换新」业务的地方国企，更多的还是倾向将收购的旧房子再次出售。这就涉及到旧房营销。
直接收储，在新房去库存方面要比「以旧换新」高效得多，收储房源质量和集中度也更强，更方便后续的租赁和管理。但如果后续缺乏更强有力的政策，收购存量商品房更多会以「以旧换新」的模式展开。其实，上一轮的楼市去库存（2014-2019年），政府主导的「棚改」，本质上也是「以旧换新」。只是旧房直接拆除，无效的二手供应直接消失了。这一轮的去库存，有一个很大的不同是，不仅一手房需要去库存，二手房也存在去库存的问题。
地方国资下场收房，完成去库存目标，有个大前提：不能增加地方政府债务压力。这个难度很大……
特别是已经进入存量时代的城市，二手房成交已经占据楼市的主导地位了。个人业主降价套现和恐慌式抛售，很容易形成相互促进的负面螺旋，对一手房形成客户分流和价格压制。「以旧换新」可以在一定程度上激活市场，有助于市场更好的去库存。